מתן כהן | 
בתום עשור של עליות מחירים, ההשקעות בברלין איבדו את "כח התשואה " שלהן
בתחילת 2010, לאחר משבר האשראי והנדל"ן בארה"ב, ועם עליית המחירים החדה בשוק הדיור בארץ, חיפשו משקיעים ישראלים אפיקי השקעה בתקופה זו, הסתמנה ברלין כאחד היעדים המבטיחים להשקעות. בתחילת העשור, מחירי הנדל"ן בברלין היו עדיין נמוכים – מחיר לדירה ממוצעת של כ– 60 מ"ר עמד על כ- 2000 יורו למ"ר. המחירים הנמוכים בשילוב התחזקותה של ברלין כבירה כלכלית-תרבותית, הביאו מאות ישראלים להשקיע את הונם באפיק השקעה סולידית וממושכת לאורך שנים, ולרכוש נכס בבירת גרמניה.
בפברואר האחרון, בצעד חסר תקדים, החליטה ממשלת גרמניה להתערב באופן ישיר בגובה שכ"ד בעיר, וקבעה כי שכ"ד בברלין יוקפא לחמש השנים הקרובות. צעד זה נועד להילחם במחירי הדיור בעיר, שהאמירו בשנים האחרונות. החוק קבע כי השכירות המקסימלית תוגבל לכ-6.45 יורו למ"ר.
בעקבות החוק החדש ועליית מחירים משמעותית בשנים האחרונות, נעצרה הכדאיות בהשקעת נדל"ן בברלין. חברות הניהול הישראליות, שהתפרנסו בעיקר מרכישת נכסים בברלין למשקיעים ישראליים, החליטו להניח את מפתחות המשרד על השולחן, ולחפש שווקי נדל"ן אחרים. המשקיעים הישראליים נותרו לבד עם חוקי בירוקרטיה קשים וסבוכים, שאינם דומים לאף מקום אחר בעולם, עם מכשול שפתי ותרבותי, חוסר יכולת ליצור תקשורת אפקטיבית עם הגורמים המקומיים, וללא יכולת לשלוט בהשקעה. בשל חוקי השכירויות החדשים הם אף נותרו ללא תשואה ראויה ולמי שרכש בעזרת מימון בנקאי, לא נותר אלא להסתפק בתשואה שלילית. ההשקעה ה"אטרקטיבית" בברלין, נותרה כזו בעיקר על הנייר, ותו לא.
חלק מהמשקיעים – מחליפים חברות ניהול ומחכים לשינוי חיובי בעתיד
לחלק מהמשקיעים שרכשו נכס בברלין, טרום עליית המחירים, לא תמיד קל להיפרד מהנכס ולמכור אותו. מאחורי הרצון לשמר את הנכס, עומדת תקווה שיחולו שינויים בחוקי השכירות, והתשואות יחזרו להיות נאות. תפיסה זו היא ריאלית למדי. אחרי הכול, מדובר בנכס שנמצא במדינה בעלת כלכלה יציבה וחזקה.
אך כדי שבעלי נכסים יוכלו להמשיך וליהנות מההשקעה שלהם, הם זקוקים לחברת ניהול נכסים מקצועית המעניקה שירותים איכותיים, הן לשוכרים והן למשקיעים. חברה כזו, תדאג לטיפול מקיף בנכס, הכולל: תשלומים לרשויות, טיפול בתקלות, מציאת דייר חלופי כאשר השוכר עוזב את הדירה ונתינת מענה לשוכר הנכס. יש עדיפות לכך שחברת הניהול תהיה מקומית אך שנציגיה יהיו דוברי עברית. אחרי הכול, אין חלופה לתקשורת פשוטה וחלקה, ולהבנה בין בעלי הנכסים לחברת הניהול. לעומת זאת, פערים תרבותיים ושפתיים בין רוכשים ישראלים לנציגים גרמניים עלולים להוות מכשול ולסבך תהליכים. חברת ניהול מקומית ומנוסה, תדע למסור מידע על הקורה בדירה, לגבות את השכירויות, לשלם את ההוצאות ולהעביר לבעל הדירה את ההכנסות מדי חודש. יתרה מכך – חברת ניהול טובה תייצג את בעל הדירה בישיבות הבעלים, תדאג לאינטרסים שלו ותקדם את האינטרסים של הבניין כולו. חברה שכזו תעניק למשקיעים את השקט הנפשי אליו הם שואפים, ותפטור אותם מטרדות, דאגות וטרטורים המאפיינים את עולמם של חלק מהמשקיעים, בזמן שהכסף שלהם ייכנס מדי חודש לחשבון הבנק.
האם זה הזמן למכור ולהתקדם להשקעה הבאה?
למי שחפץ במימוש ובמכירת הנכס בברלין, על מנת לגרוף את הרווחים מההשקעה – זו העת למכור אותו. רצוי מאוד לאתר חברה מקצועית ומנוסה אשר פועלת עם רשיון תיווך פורמאלי ולא עם מאכערים מקומיים. גם כאן חשוב שהחברה אשר תטפל במכירת הנכס תהיה בעלת אקלים ותרבות ישראלית, על מנת שתוכל לייצג בצורה המותאמת והמדויקת ביותר את בעל הנכס מול הרוכש, הנוטריון, ולמצוא את הדרך במבוך הבירוקרטי הגרמני.
טרם מתן אישור לחברה לייצוג במכירה, עליכם לוודא את גובה המחיר שבו הדירה תוצע למכירה, אורך התהליך מרגע מציאת הקונה, כיצד מתבצע תהליך חתימת ההסכם כאשר בעל הנכס בישראל והרוכש בגרמניה, זהות הנוטריון שאחראי על העסקה, באיזה אופן ותוך כמה זמן תקבלו את הכסף לחשבון הבנק, ומהן העלויות הנלוות בדרך.
ייצוג בעברית מברלין כדי שתוכלו לעשות את הכי טוב עבורכם
בין החברות המתמחות בנדל"ן בברלין, בולטת חברת EDEL REALESTATE – חברת בוטיק ישראלית המתמחה בנדל"ן בגרמניה בכלל ובברלין בפרט. החברה מתמקצעת באיתור רוכשים לדירות מגורים, ובניהול נכסים. בשנה האחרונה, על אף הקורונה והשפעתה על שוק הנדל"ן באירופה, היקף העסקאות של החברה המשיך להעפיל והגיע עד כה ללמעלה מ-100 דירות. בשכונת שרלוטנבורג במערב ברלין, נמכרו 12 דירות בשנה האחרונה, עם עלייה של כ-80% במחיר מ"ר. ברובע קרויצברג הפופולרי, השיגה החברה בתקופה זו מכירה של 8 דירות, עם עלייה של בין 60%-80% במחיר למ"ר.
אחד היתרונות המובהקים בחברת ניהול ישראלית הוא השפה המשותפת, תרתי משמע, המתקיימת בין הלקוח- הרוכש לבין החברה המתווכת עם גורמים זרים, בין אם מדובר בבירוקרטיה הגרמנית הסבוכה או במשכירי דירות מקומיים בברלין. החברה מנוהלת על ידי יזם ישראלי, הפעיל בשוק הנדל"ן בברלין למעלה מעשור, ומכיר אותו לאורכו ולרוחבו. אדל רילאסטייט היא שילוב מנצח של בקיאות בחוק הגרמני ומצד שני גמישות ישראלית וחשיבה מחוץ לקופסא. שילוב זה מאפשר לאתר את הפתרונות האפקטיביים ביותר במסגרת החוקים הקיימים ולמקסם את הרווחים למשקיעים. בין שאר השירותים אותן מציעה חברת EDEL – תיאום וייצוג מול הנוטריון הגרמני, תיאום מול יועצי מס, תיאום מול הנוטריון בישראל, תרגום מסמכים, והכול – בעברית.
בשל עליית המחירים בעשור האחרון, ובשל העובדה שיותר ויותר גרמנים הופכים משוכרים לבעלי דירות, בין היתר, משום שהממשלה מציבה תנאים מצויינים לרכישת דירות, נוצר ביקוש רב בקרב תושבים גרמנים לרכישת דירות לצורך מגורים. חברת EDEL היא בעלת רישיון תיווך מיוחד, ויצרה עם הזמן רשת קשרים ענפה בחברות הברוקרים בברלין. בנוסף לכך, על אף ענייני הבירוקרטיה הסבוכים, החברה מצליחה למקסם את הרווחים למשקיעים בתהליכי מכירה זריזים במיוחד, זאת הודות ליצירתיות הישראלית שיודעת לפשט את הדברים ולמצוא פתרונות הולמים במסגרת החוקים הקיימים.
בין אם רכשתם נכס בברלין ותרצו לממש אותו כדי לעבור להשקעה הבאה, ובין אם תרצו להמשיך ולהחזיק בנכס ולקבל שירות איכותי ומתאים לצרכיכם, לפני שתקבלו החלטה, רצוי להתייעץ עם מומחים בתחום.